ΕΥΑΓΓΕΛΙΑ ΚΑΛ.
ΖΑΧΑΡΟΠΟΥΛΟΥ

ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΓΡΑΦΟΣ ΑΘΗΝΩΝ


..

Σάββατο 9 Οκτωβρίου 2021

ΔΙΚΑΙΟΛΟΓΗΤΙΚΑ ΓΙΑ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗ (ΠΩΛΗΣΗ - ΓΟΝΙΚΗ ΠΑΡΟΧΗ - ΔΩΡΕΑ)


Α) ΜΕΤΑΒΙΒΑΖΩΝ (ΠΩΛΗΤΗΣ-ΓΟΝΕΑΣ-ΔΩΡΗΤΗΣ) 
1) Φορολογική Ενημερότητα (συγκεκριμένα για μεταβίβαση ακινήτου), η οποία εκδίδεται είτε από το taxis είτε από τον Συμβολαιογράφο εφόσον ο μεταβιβάζων δεν έχει καμία απολύτως φορολογική εκκρεμότητα. Αν υπάρχουν οφειλές εκδίδεται ενημερότητα ή βεβαίωση οφειλής από την Δ.Ο.Υ. εισοδήματος του μεταβιβάζοντος, στην οποία πρέπει να αναγράφεται και ο ΑΤΑΚ του ακινήτου που μεταβιβάζεται.

2) Ενιαία Ασφαλιστική Ενημερότητα ή Εξαίρεση από την υποχρέωση προσκόμισης ασφαλιστικής ενημερότητας, οι οποίες εκδίδονται ηλεκτρονικά από τον συμβολαιογράφο, εκτός αν από την ιστοσελίδα του ΕΦΚΑ εκδοθεί ενημερωτικό σημείωμα που αναφέρει ότι δεν είναι δυνατή η έκδοσή τους, οπότε ο μεταβιβάζων θα πρέπει να απευθυνθεί στον Ασφαλιστικό Φορέα που υπαγόταν προ ΕΦΚΑ (ΟΑΕΕ, ΤΑΕ, ΤΣΑΥ. ΤΣΜΕΔΕ κλπ.) και συγκεκριμένα στο υποκατάστημα που υπαγόταν η επιχείρησή του ή η κατοικία του.

3)
 Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ (το οποίο εκδίδεται ηλεκτρονικά από το taxis) από το οποίο να προκύπτει ότι ο μεταβιβάζων έχει δηλώσει το ακίνητο (ή το δικαίωμα, π.χ. επικαρπία) που μεταβιβάζει με τα σωστά στοιχεία στις δηλώσεις Ε9 των πέντε (5) προηγουμένων ετών και δεν οφείλει φόρο γι'αυτό (η επιτρεπόμενη απόκλιση είναι +/-5 τ.μ. στην επιφάνεια των κτισμάτων και +/-2% στην επιφάνεια των οικοπέδων και των αγροτεμαχίων). 
Η υπεύθυνη δήλωση για τα έτη για τα οποία δεν υπήρχε υποχρέωση δήλωσης καταργήθηκε με την Α.1106/14-5-2021 απόφαση Διοικητή ΑΑΔΕ.
 
4) Αν ο τίτλος κτήσης είναι Γονική Παροχή - Δωρεά - Κληρονομία τότε α) αν τα συμβόλαια (ή ο θάνατος) είναι μετά τις 31-12-2003, πιστοποιητικό από την ΔΟΥ του γονέα - δωρητή - αποβιώσαντος ότι δεν οφείλεται φόρος γονικής παροχής - δωρεάς ή κληρονομίας αντίστοιχα, ενώ β) αν είναι πριν την 31-12-2003, επικυρωμένο αντίγραφο του συμβολαίου ή βεβαίωση από τον συμβολαιογράφο που το συνέταξε για την ακριβή ημερομηνία του συμβολαίου, και, σε περίπτωση κληρονομίας, ληξιαρχική πράξη θανάτου.

5) Αν στον τίτλο κτήσης είχε παρακρατηθεί η επικαρπία και ο επικαρπωτής απεβίωσε προσκομίζεται ληξιαρχική πράξη θανάτου του επικαρπωτή.

6) Αντίγραφο της Άδειας Οικοδομής και Σχεδιαγράμματα Πολεοδομίας (τοπογραφικό διάγραμμα - διάγραμμα κάλυψης - τομές - κατόψεις ορόφων). Αν το ακίνητο έχει κτιστεί μετά τις 14-3-1983 το αντίγραφο της άδειας οικοδομής πρέπει να είναι επικυρωμένο.

7) Βεβαίωση μηχανικού σύμφωνα με τον Ν. 4495/2017 ότι το ακίνητο είναι νόμιμο πολεοδομικά ή (σε περίπτωση που έχουν εκτελεσθεί αυθαίρετες κατασκευές ή έχουν εγκατασταθεί αυθαίρετες χρήσεις) ότι οι υπάρχουσες αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις έχουν τακτοποιηθεί. Η βεβαίωση του μηχανικού πρέπει να συνοδεύεται από τοπογραφικό διάγραμμα εξαρτημένο από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων Ε.Γ.Σ.Α.'87, εκτός αν πρόκειται α) για ακίνητα εντός σχεδίου για τα οποία μέχρι 8/8/2013 είτε έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια είτε έχει καταρτισθεί συμβόλαιο σύστασης οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών, β) για ακίνητα εντός σχεδίου όπου έχει κυρωθεί πράξη εφαρμογής, γ) για ακίνητα εκτός σχεδίου μη άρτια και μη οικοδομήσιμα σύμφωνα με το εμβαδόν τους, δ) για ακίνητα που προέρχονται από αναδασμό και διανομή εφόσον η αντικειμενική αξία τους δεν είναι πάνω από 15.000 ευρώ και δεν βρίσκονται εντός Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ). - Σημειώνεται ότι ως ΖΟΕ έχει καθοριστεί ολόκληρη η εκτός σχεδίου περιοχή του νομού Αττικής (μαζί με τα νησιά), εκτός από την περιοχή της τέως επαρχίας Τροιζηνίας (ΠΔ 22/6/1983 ΦΕΚ Δ' 284/7-7-1983).-
 
(Από 1/1/2022 θα απαιτείται Πιστοποιητικό Ταυτότητας Κτιρίου αντί της ανωτέρω βεβαίωσης)
 
Σε περίπτωση που έχει γίνει τακτοποίηση αυθαίρετων κατασκευών, τότε εκτός από τα παραπάνω, απαιτείται και η δήλωση της τακτοποίησης περαιωμένη (στις δωρεές και γονικές παροχές η δήλωση μπορεί να είναι και σε κατάσταση οριστικής υπαγωγής, εφ' όσον έχουν υποβληθεί τα απαιτούμενα δικαιολογητικά στο σύστημα και έχει εξοφληθεί τουλάχιστον το 30% του προστίμου), καθώς και τα σχέδια του μηχανικού στα οποία να αποτυπώνονται οι αυθαιρεσίες, και στα οποία πρέπει να αναγράφονται ο αύξων αριθμός και ο ηλεκτρονικός κωδικός της δήλωσης υπαγωγής, καθώς και η υπεύθυνη δήλωση του μηχανικού ότι έχει υποβάλει όλα τα δικαιολογητικά στοιχεία και τις μελέτες στο πληροφοριακό σύστημα και ότι το σχέδιο είναι ταυτόσημο με αυτό που έχει εισαχθεί στο πληροφοριακό σύστημα. 

ΠΡΟΣΟΧΗ: Για υπαγωγές αυθαιρέτων μετά την 1/10/2020 οι συνέπεις της υπαγωγής δεν επέρχονται αν δεν γίνει Ταυτότητα Κτιρίου (άρ. 102 παρ. 1 Ν. 4495/2017)
 
Σε περίπτωση που απαιτείται μελέτη στατικής επάρκειας, τότε στην τεχνική έκθεση της δήλωσης τακτοποίησης (αλλά και της βεβαίωσης μεταβίβασης, εφ’ όσον εκδίδεται με διαφορετικό ηλεκτρονικό κωδικό), πρέπει να αναφέρεται ότι η μελέτη αυτή έχει υποβληθεί καθώς και το αποτέλεσμά της (στις δωρεές και γονικές παροχές μπορεί να αναφέρεται ότι η μελέτη δεν έχει υποβληθεί αλλά θα υποβληθεί εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας και πριν την συμπλήρωση της ταυτότητας του κτιρίου κατά τις κείμενες διατάξεις). Εάν η μελέτη στατικής επάρκειας έχει υποβληθεί απαιτείται και η Έκθεση Αποτίμησης Φέρουσας Ικανότητας του Κτιρίου. 
 
8) Μόνο για αγοραπωλησίες: Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης (Π.Ε.Α.) για όλα τα κτίσματα κύριας χρήσης ανεξαρτήτως επιφανείας.

9) Αν μεταβιβάζεται λόγω πωλήσεως οικόπεδο ή αγροτεμάχιο (με ή χωρίς κτίσμα), πρόσφατο τοπογραφικό διάγραμμα που να περιέχει τις δηλώσεις του Ν. 651/77 και του Ν. 1337/83 και συντεταγμένες Ε.Γ.Σ.Α '87, και, σε περίπτωση που υπάρχει πράξη εφαρμογής, και τις συντεταγμένες της πράξης αυτής, καθώς και την υπεύθυνη δήλωση του μηχανικού ότι το ακίνητο δεν εμπίπτει στις προστατευτικές διατάξεις της δασικής νομοθεσίας. Τοπογραφικό διάγραμμα απαιτείται για όλες τις πωλήσεις γεωτεμαχίων καθώς και για γονικές παροχές ή δωρεές αγροτεμαχίων που βρίσκονται εντός Αττικής ή άλλης ΖΟΕ. Εάν το τοπογραφικό έχει ημερομηνία σύνταξης μετά την 15/7/2018 τότε θα πρέπει να υποβληθεί από τον μηχανικό στο Κτηματολόγιο και να εκδοθεί αποδεικτικό υποβολής ηλεκτρονικού διαγράμματος.

10) Βεβαίωση από τον Δήμο στον οποίο ανήκει το ακίνητο ότι δεν οφείλεται Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ). Για την έκδοσή της προσκομίζεται στον Δήμο ο λογαριασμός ΔΕΗ του τελευταίου διμήνου εξοφλημένος, απλό αντίγραφο του συμβολαίου κτήσης και η βεβαίωση του μηχανικού. Αν έχει διακοπεί η ηλεκτροδότηση απαιτείται σχετική βεβαίωση από τον ΔΕΔΗΕ. [Για την Αθήνα η αίτηση γίνεται ηλεκτρονικά στην ιστοσελίδα https://eservices.cityofathens.gr (είσοδος με κωδικούς taxisnet). Για την ολοκλήρωση της αίτησης θα πρέπει είτε να κλειστεί ηλεκτρονικό ραντεβού στον Δήμο (μέσω της ιστοσελίδας https://rantevou.cityofathens.gr), είτε να ενημερωθεί τηλεφωνικά το αρμόδιο Τμήμα του Δήμου, άλλως η βεβαίωση δεν θα εκδοθεί.]

11) Αν μεταβιβάζεται ακίνητο που εντάχθηκε στο σχέδιο μετά το 1983 απαιτείται βεβαίωση από τον Δήμο στον οποίο ανήκει το ακίνητο ότι έχει υποβληθεί δήλωση ιδιοκτησίας και αν έχει κυρωθεί η πράξη εφαρμογής απαιτείται και βεβαίωση ότι έχει εξοφληθεί η εισφορά σε χρήμα και η μετατροπή εισφοράς γης σε χρήμα.

12) Αν μεταβιβάζεται αγροτεμάχιο που βρίσκεται εντός λειτουργούντος Οργανισμού Εγγείων Βελτιώσεων, βεβαίωση του αρμοδίου ΤΟΕΒ ότι δεν οφείλονται εισφορές (αρδευτικά τέλη).

13) Αν μεταβιβάζεται ακίνητο που βρίσκεται σε δασική περιοχή, απαιτείται πράξη χαρακτηρισμού του αρμοδίου Δασαρχείου (μαζί με το τοπογραφικό της) ότι το μεταβιβαζόμενο ακίνητο δεν είναι δασικό.
Αν στην περιοχή έχουν κυρωθεί δασικοί χάρτες, απαιτείται πιστοποιητικό του αρμοδίου Κτηματολογικού Γραφείου (για τις κτηματογραφημένες περιοχές) ή της αρμόδιας Διεύθυνσης Δασών (για τις μη κτηματογραφημένες περιοχές), με το οποίο βεβαιώνεται ο χαρακτήρας της έκτασης.

14) α) Κτηματολογικό Φύλλο και Απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος για τις κτηματογραφημένες περιοχές, ή β) Πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου για τις υπό ένταξη στο Κτηματολόγιο περιοχές για τις οποίες έχουν αναρτηθεί οι προσωρινοί κτηματολογικοί πίνακες, ή γ) Αποδεικτικό υποβολής δήλωσης για τις υπό ένταξη στο Κτηματολόγιο περιοχές για τις οποίες δεν έχει γίνει ανάρτηση. 

Το πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου χορηγείται ηλεκτρονικά από την ιστοσελίδα https://www.ktimatologio.gr/ --> e-Κτηματολόγιο --> Κτηματογράφηση --> Ανάρτηση - Αιτήσεις Διόρθωσης -  Αίτηση Χορήγησης Πιστοποιητικού Κτηματογραφούμενου Ακινήτου --> Έλεγχος στοιχείων ανάρτησης - Υποβολή αίτησης διόρθωσης/προδήλου σφάλματος - Έκδοση Πιστοποιητικού Κτηματογραφούμενου Ακινήτου (ΠΚΑ) --> είσοδος με κωδικούς taxisnet.   

Για την Καλλιθέα και τμήμα του Παλαιού Φαλήρου που ανήκουν στο Παλιό Κτηματολόγιο Πρωτευούσης χρειάζεται έγγραφο από το Γραφείο Κτηματολογίου Πρωτευούσης (Λεωφόρος Μεσογείων 290, Χολαργός). 

15) Συμβόλαιο κτήσης του ακινήτου που μεταβιβάζεται και πιστοποιητικό μεταγραφής. 

16) Πλήρη στοιχεία ταυτότητας του μεταβιβάζοντος, επάγγελμα, διεύθυνση, ΑΦΜ και Δ.Ο.Υ που φορολογείται. 

Β) ΑΠΟΚΤΩΝ (ΑΓΟΡΑΣΤΗΣ-ΤΕΚΝΟ-ΔΩΡΕΟΔΟΧΟΣ) 

Πλήρη στοιχεία ταυτότητας, επάγγελμα, διεύθυνση, ΑΦΜ και Δ.Ο.Υ που φορολογείται. 

Για απαλλαγή λόγω αγοράς πρώτης κατοικίας: 

α) Πιστοποιητικό οικογενειακής κατάστασης. 

β) Αντίγραφα των δηλώσεων φόρου εισοδήματος (Ε1) των 5 τελευταίων ετών  

γ) Αντίγραφα όλων των Ε9 που έχουν υποβληθεί. 

δ) Σύμφωνο συμβίωσης και πρόσφατη ληξιαρχική πράξη αυτού (εφ' όσον έχει συναφθεί τέτοιο σύμφωνο). 

Η απαλλαγή α' κατοικίας χορηγείται μόνο εφ' όσον ο αγοραστής (και ο/η σύζυγος και τα ανήλικα παιδιά τους, σε περίπτωση που είναι έγγαμος) δεν έχει άλλη ή άλλες κατοικίες με συνολικό εμβαδόν (αθροιστικά) από 70 τ.μ.και άνω (+ 20 τ.μ. για κάθε ένα από τα 2 πρώτα παιδιά + 25 τ.μ. για κάθε ένα από το 3ο παιδί και επόμενα) ή οικόπεδο εντός σχεδίου πόλεως. Αν τυχόν είχε τέτοια κατοικία ή οικόπεδο και τα πούλησε, θα πρέπει να προσκομίσει και το συμβόλαιο πώλησης μαζί με πιστοποιητικό μεταγραφής. 

Η εν λόγω απαλλαγή χορηγείται μόνο μία φορά. Αν έχει ήδη χορηγηθεί απαλλαγή α' κατοικίας δεν μπορεί να ξαναχορηγηθεί, παρά μόνο αν πληρωθεί ο φόρος της προηγούμενης αγοράς. 

Σε περίπτωση που υπάρχει ή υπήρχε άλλη κατοικία ή οικόπεδο στο Ε9, προσκομίζονται και τα συμβόλαια (αγοράς, γονικής παροχής ή κληρονομίας) προκειμένου να διαπιστωθεί ότι δεν είχε χορηγηθεί απαλλαγή. 

Στις δωρεές δεν χορηγείται απαλλαγή α' κατοικίας. 

 

ΠΑΡΑΣΤΑΣΗ ΔΙΚΗΓΟΡΩΝ 

Η παράσταση δικηγόρου δεν είναι πλέον υποχρεωτική, είναι όμως επιβεβλημένη κυρίως για τους αγοραστές. 

 

ΠΟΘΕΝ ΕΣΧΕΣ 

Σύμφωνα με τον Ν. 4305/2014 (άρθρο 48, με το οποίο αντικαταστάθηκε το άρθρο 32 του Ν. 4172/2013) ως αξία για την επιβολή του τεκμηρίου "ΠΟΘΕΝ ΕΣΧΕΣ" κατά την αγορά ακινήτων από 31/10/2014 λαμβάνεται το ποσό της συνολικής επιβάρυνσης (δηλαδή το τίμημα + τα έξοδα) όπως προκύπτει από τα οικεία πωλητήρια συμβόλαια (και όχι η αντικειμενική αξία του ακινήτου), εκτός αν από έλεγχο προκύψει μεγαλύτερο ποσό, οπότε λαμβάνεται υπ' όψιν το ποσό αυτό.  

Επίσης, σύμφωνα με το Ν. 4839/2021 (άρθρο 56, με το οποίο τροποποιήθηκε το άρθρο 44 του Ν. 2961/2001), από 1/10/2021 η γονική παροχή ή δωρεά χρημάτων από γονείς προς παιδιά, από παππούδες προς εγγόνια και από παιδιά προς γονείς, καθώς και μεταξύ συζύγων ή προσώπων που έχουν συνάψει σύμφωνο συμβίωσης με διάρκεια τουλάχιστον 2 ετών, είναι αφορολόγητη μέχρι του ποσού των 800.000 € (συνυπολογιζομένων και άλλων παροχών ή δωρεών, π.χ. ακίνητων, που τυχόν γίνουν μετά την 1/10/2021), εφόσον η παροχή/δωρεά γίνει με μεταφορά από λογαριασμό του δότη σε λογαριασμό του λήπτη. 

 

ΦΟΡΟΣ ΥΠΕΡΑΞΙΑΣ για τους πωλητές 

Από την 1/1/2015 έως την 31/12/2022 δεν επιβάλλεται φόρος υπεραξίας για τους πωλητές ακινήτων, σύμφωνα με την παραγρ. 33 του άρθρου 72 του Ν. 4172/2013, η οποία προστέθηκε με το άρθρο 90 του Ν. 4316/2014 και στην συνέχεια αντικαταστάθηκε α) με το άρθρο 99 παρ. 5 του Ν. 4446/2016, β) με το άρθρο 57 του Ν. 4509/2017, γ) με το άρθρο 101 του Ν.4583/2018 και δ)με το άρθρο 28 του Ν. 4646/2019.